명도소송 기간, 단계별 소요 · 늘어나는 이유 · 줄이는 방법 정리

작성 법무법인에스엘 사건연구센터 · 2026.10.27 기준

⚠️ 법률 완충 고지: 주택인지 상가인지, 계약이 기간 만료로 끝났는지 연체로 해지됐는지, 세입자가 갱신요구권을 행사했는지, 실제 점유자가 누구인지에 따라 기간과 결과가 달라집니다.

"전세 계약이 끝난 지 두 달째인데 세입자가 아파트를 비워 주지 않습니다. 소송하면 언제쯤 집을 돌려받을 수 있나요?" 명도소송(건물인도청구소송)을 고민하는 임대인이 가장 먼저 묻는 것이 기간입니다. 그동안 새 임차인을 들이지 못하고, 대출 이자와 관리비는 계속 나가기 때문입니다.

이 글은 명도소송 기간을 단계별로 나눠 법이 정한 기한과 사건마다 달라지는 부분을 구분하고, 소송을 낼 수 있는 시점, 기간이 늘어나는 원인, 가처분 · 가집행 · 인도명령처럼 기간을 줄이는 제도, 강제집행 순서를 표로 정리했습니다.

1. 명도소송 기간은 접수부터 집행까지 어떻게 나뉘나요?

명도소송 절차는 크게 다섯 단계이고, 법으로 정해진 기한과 법원 일정에 따라 달라지는 부분이 섞여 있습니다. 같은 지역 같은 법원이라도 송달과 다툼 여부에 따라 전체 명도소송 기간이 몇 배까지 차이 납니다.

단계	법이 정한 기한	길이를 좌우하는 것
접수 · 소장 심사	없음	보정명령이 나오는지(당사자 표시, 목적물 특정)
소장 송달	공시송달은 실시한 날부터 2주 뒤 효력(제196조)	주소에 실제로 사는지, 문을 열어 주는지
답변 · 변론	송달받은 날부터 30일 안에 답변서(제256조)	답변서가 없으면 무변론판결 가능, 다투면 변론기일 추가
판결 · 확정	판결서 송달 뒤 2주 안에 항소(제396조)	항소 여부, 가집행 선고가 붙었는지
강제집행	없음	집행관 일정, 비용 예납, 짐의 양과 보관 장소

세입자가 소장을 받고도 아무 대응을 하지 않으면 답변 기간이 끝난 뒤 변론 없이 판결이 나올 수 있어 가장 짧게 끝납니다. 반대로 주소를 몰라 공시송달로 가면 무변론판결을 쓸 수 없어 변론기일을 한 번 이상 거쳐야 합니다(제256조 제1항 단서).

2. 명도소송은 언제부터 낼 수 있나요?

임대차가 기간 만료나 해지로 적법하게 끝난 뒤에 낼 수 있습니다. 갱신 거절 통지를 놓쳐 계약이 저절로 연장됐다면 소송을 내도 받아들여지지 않으므로, 소장보다 이 단계 확인이 먼저입니다.

구분	주택	상가
갱신 거절 통지 시기	만료 6개월 전부터 2개월 전까지 — 놓치면 같은 조건으로 2년 연장(주택임대차보호법 제6조)	만료 6개월 전부터 1개월 전까지 — 놓치면 1년 연장(상가건물 임대차보호법 제10조 제4항)
세입자의 계약갱신요구권	1회, 갱신 기간 2년(제6조의3)	전체 임대차기간 10년 범위(제10조 제2항)
연체로 해지	차임 연체액이 2기분에 이르면 해지 가능(민법 제640조)	3기분에 이르면 해지 가능(제10조의8)
갱신을 거절할 수 있는 대표 사유	2기 연체 이력, 무단 전대, 철거 · 재건축, 임대인이나 그 직계가족의 실거주	3기 연체 이력, 무단 전대, 철거 · 재건축 등

해지는 의사표시가 세입자에게 도달해야 효력이 생기므로 내용증명 반송 기록, 문자 · 카카오톡 캡처처럼 보낸 사실과 받은 사실을 함께 남겨 둡니다. 재건축을 이유로 거절하려면 계약 당시 공사 계획을 구체적으로 알렸는지, 안전 문제가 있는지, 다른 법령에 따른 철거인지가 쟁점이 됩니다(주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제7호).

3. 관할 법원과 소장에 담을 청구는 무엇인가요?

부동산에 관한 소송은 그 부동산이 있는 곳의 법원에 낼 수 있어(민사소송법 제20조), 실무에서는 건물 소재지 법원에 내는 경우가 많습니다. 소장에는 건물을 비워 달라는 청구와 함께 밀린 차임, 계약이 끝난 뒤 계속 쓴 기간의 사용료 상당액을 함께 담아 두면 소송을 두 번 하지 않아도 됩니다.

4. 명도소송 기간이 길어지는 이유는 무엇인가요?

대부분 송달과 점유자 문제, 계약 종료 다툼에서 시간이 늘어납니다. 원인을 알면 소장을 낼 때 미리 막을 수 있는 것이 많습니다.

늘어나는 이유	무슨 일이 생기나	미리 할 일
송달 실패	주소보정 → 재송달 · 특별송달 → 공시송달 순으로 넘어가며 매번 기다림	실제 거주지 · 직장 주소를 소장에 함께 적기
점유자 변경	판결 상대와 실제 사는 사람이 달라 집행이 막힘	소장과 함께 점유이전금지가처분
갱신 · 보증금 다툼	갱신요구권 · 묵시적 갱신 주장, 공제액 다툼으로 변론기일이 늘어남	통지 도달 증거와 정산표 첨부
항소와 집행정지	가집행이 붙은 판결도 상소하며 집행정지를 신청하면 법원이 담보를 조건으로 멈출 수 있음(제501조 · 제500조)	항소심 쟁점을 1심에서 미리 정리
집행 준비 지연	비용 예납, 짐 보관 장소 마련이 늦어짐	판결 전부터 집행 비용과 일정 확인

5. 기간을 줄이는 방법에는 무엇이 있나요?

법이 마련한 제도를 제때 쓰는 것이 가장 확실합니다. 상황별로 쓸 수 있는 제도가 다릅니다.

제도	줄여 주는 부분	근거
점유이전금지가처분	소송 중 점유자가 바뀌어 다시 소송하는 일을 막음	민사집행법 제300조 · 제301조
가집행 선고	판결이 확정되기 전이라도 집행 착수 가능	민사소송법 제213조
제소전화해	계약할 때 미리 받아 두면 소송 없이 집행권원 확보	민사소송법 제385조
경매 인도명령	낙찰받은 집은 대금을 낸 뒤 6개월 안에 신청하면 명도소송 없이 인도 결정	민사집행법 제136조
소송 중 조정 · 화해	퇴거일 · 정산을 합의해 조서로 남기면 판결과 같은 효력	민사소송법 제220조

기간을 줄이겠다고 단전 · 단수를 하거나 잠금장치를 바꾸고 짐을 빼면 주거침입이나 재물손괴로 형사 문제가 될 수 있습니다(형법 제319조 · 제366조). 판결을 받은 뒤에도 짐은 집행관이 빼는 것이 원칙입니다.

6. 판결 뒤 강제집행은 어떻게 진행되나요?

판결이 확정되거나 가집행 선고가 붙었는데도 세입자가 퇴거를 거부하면 집행관에게 부동산 인도 집행을 맡깁니다. 집행에 든 비용은 원칙적으로 채무자인 세입자가 부담합니다(민사집행법 제53조).

홈페이지 처리사례에 명도 사건은 아직 올라와 있지 않으며, 다른 분야의 진행 사례는 처리사례에서 보실 수 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 보증금을 아직 돌려주지 않았는데도 명도소송을 낼 수 있나요?

낼 수 있습니다. 다만 건물을 비워 줄 의무와 보증금을 돌려줄 의무는 함께 이행하는 관계로 보는 것이 일반적이어서, 남은 보증금이 있으면 그 돈을 주면서 집을 넘겨받으라는 판결이 나올 수 있습니다.

Q. 계약기간이 남았는데 월세를 계속 안 내면 명도소송이 가능할까요?

주택은 연체액이 2기분, 상가는 3기분에 이르면 기간이 남아 있어도 해지를 통지할 수 있고(민법 제640조 · 상가건물 임대차보호법 제10조의8), 해지가 도달한 뒤 명도소송을 냅니다. 뒤늦게 연체액을 갚아도 이미 생긴 해지 효력이 저절로 없어지지는 않는다고 보는 것이 일반적입니다.

Q. 집주인이 직접 들어가 살겠다며 갱신을 거절할 수 있나요?

주택은 임대인 본인이나 직계존속 · 직계비속이 실제 거주하려는 경우 갱신요구를 거절할 수 있습니다. 거절해 놓고 갱신됐을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 다른 사람에게 세를 주면 세입자에게 손해를 배상해야 합니다(주택임대차보호법 제6조의3 제5항).

Q. 세입자가 짐만 남기고 연락을 끊었다면 짐은 어떻게 하나요?

임대인이 임의로 버리면 재물손괴 문제가 될 수 있어, 판결을 받은 뒤 집행관에게 맡기는 것이 안전합니다. 짐은 세입자 비용으로 보관되고, 끝내 수령하지 않으면 집행법원의 허가를 거쳐 매각한 대금에서 비용을 제하고 공탁하게 됩니다(민사집행법 제258조 제5항 · 제6항).

Q. 계약한 세입자 말고 다른 사람이 살고 있으면 누구를 상대로 하나요?

판결은 피고로 적힌 사람에게만 집행할 수 있으므로 실제로 점유하는 사람을 함께 피고로 넣는 것이 원칙입니다. 가처분을 해 둔 뒤 점유가 넘어갔다면 승계집행문을 받아 새 점유자에게 집행하는 길이 열립니다(민사집행법 제31조).

* 2026년 10월 27일 현재 시행 법령을 기준으로 한 일반 정보이며, 법원 사건 처리 상황과 송달 여건에 따라 실제 명도소송 기간은 크게 달라질 수 있습니다. 결과를 약속하지 않습니다. 다른 분야의 진행 사례는 홈페이지 처리사례에서 보실 수 있습니다.