보증금반환청구소송, 임차권등기명령부터 판결 뒤 회수까지 순서 정리

작성 법무법인에스엘 사건연구센터 · 2026.10.24 기준

⚠️ 법률 완충 고지: 계약이 언제 어떻게 끝났는지, 전입신고와 확정일자를 갖췄는지, 집에 앞선 근저당이 얼마나 있는지에 따라 소송 방법과 실제로 돌려받는 금액이 달라집니다.

계약 만료일이 지났는데 보증금은 들어오지 않고, 집주인은 새 임차인을 구하는 중이라는 말만 되풀이하나요? 이사 날짜는 다가오는데 보증금 미반환 상황에서 무엇부터 해야 할지 막막한 경우가 많습니다.

이 글은 보증금반환청구소송을 낼 수 있는 시점, 소송 전에 해야 할 일, 지급명령과 소송의 차이, 소송 단계와 지연이자 기준, 판결 뒤 실제로 돈을 회수하는 방법을 순서대로 정리했습니다.

1. 보증금반환청구소송은 언제부터 낼 수 있나요?

보증금반환청구소송은 임대차가 끝난 뒤에 낼 수 있습니다. 그래서 첫 단계는 계약이 정확히 언제 끝났는지를 따지는 일이고, 기간이 지났더라도 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계가 이어지는 것으로 봅니다(주택임대차보호법 제4조 제2항).

상황	계약이 끝나는 때	근거
기간 만료 전에 갱신하지 않겠다고 알림	계약서상 만료일 (임차인은 만료 2개월 전까지 통지)	주택임대차보호법 제6조
아무도 알리지 않아 자동 연장(묵시적 갱신)	임차인이 해지를 통지하고 집주인이 받은 날부터 3개월 뒤	제6조의2
계약 기간 중 나가고 싶을 때	원칙적으로 집주인과 합의한 날	계약 내용에 따름

보증금을 돌려주는 일과 집을 비워 주는 일은 서로 맞물린 의무로 봅니다(민법 제536조 동시이행의 항변권). 새 세입자가 구해졌는지는 집주인 사정일 뿐이어서, 계약이 끝났다면 반환 의무는 그대로 남습니다.

2. 소송 전에 무엇을 먼저 해야 하나요?

법적 절차에 들어가기 전에 반환 요구를 기록으로 남기고, 이사를 해야 한다면 임차권등기명령으로 권리를 먼저 지켜야 합니다. 단계별로 보면 다음과 같습니다. 이 두 가지를 놓치면 소송에서 이겨도 돌려받는 순위가 밀릴 수 있습니다.

3. 지급명령과 보증금반환청구소송 중 무엇을 고르나요?

집주인이 금액을 다투지 않고 연락도 되는 상황이면 지급명령이 빠르고, 공제할 금액을 다투거나 연락이 끊겼다면 처음부터 소송이 낫습니다.

구분	지급명령	보증금반환청구소송
진행 방식	서면 심사, 재판 기일 없음	변론 기일을 열어 판단
상대방이 다투면	송달받고 2주 안에 이의하면 효력을 잃고 소송으로 넘어감(민사소송법 제470조)	답변서 · 증거로 다툼
연락이 끊긴 집주인	공시송달로는 할 수 없음(제462조)	공시송달로 진행 가능
확정되면	확정판결과 같은 효력(제474조)	확정판결로 강제집행

보증금반환청구소송에는 청구 금액과 관계없이 소액사건심판법의 빠른 절차 일부가 준용됩니다(주택임대차보호법 제13조). 청구액이 3,000만 원 이하이면 원래부터 소액사건입니다(소액사건심판규칙 제1조의2).

4. 소송은 어떤 순서로 진행되나요?

흔히 보증금반환소송이라고도 부르는 이 소송은 소장을 내면 법원이 집주인에게 보내고, 다툼이 없으면 짧게, 공제 금액을 다투면 변론을 거쳐 판결로 끝납니다.

5. 지연이자는 어떤 기준으로 붙나요?

반환이 늦어진 기간에는 민법이 정한 연 5%의 지연손해금을 청구할 수 있고(민법 제379조), 소장이 집주인에게 송달된 다음 날부터는 소송촉진법에 따라 대통령령이 정한 더 높은 법정이율이 적용됩니다(소송촉진 등에 관한 특례법 제3조).

다만 집을 비워 주는 일과 맞물린 의무여서, 지연손해금은 보통 임차인이 집을 비우거나 열쇠를 넘기겠다고 제공한 뒤부터 문제가 됩니다. 이사 날짜와 열쇠 반환 의사를 문자로 남겨 두면 기산점을 다툴 때 도움이 됩니다.

6. 판결을 받았는데도 안 주면 어떻게 회수하나요?

그 집을 경매에 부쳐 매각대금에서 받는 것이 기본입니다. 보증금반환청구소송의 확정판결로 경매를 신청할 때는 집을 먼저 비워 주지 않아도 됩니다(주택임대차보호법 제3조의2 제1항).

전입신고와 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 · 공매 대금에서 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 받을 수 있습니다(같은 조 제2항). 다만 앞선 근저당이 크면 남는 금액이 부족할 수 있어, 집주인의 예금 · 다른 부동산 압류를 함께 검토합니다. 전세보증금 반환보증에 가입했다면 보증기관에 이행을 청구하는 절차부터 확인합니다.

자주 묻는 질문

Q. 보증금 반환 청구 소송 기간은 얼마나 걸리나요?

송달이 되는지, 집주인이 금액을 다투는지에 따라 크게 다릅니다. 집주인이 답변서를 내지 않으면 변론 없이 판결이 나서 빨리 끝날 수 있고, 소액사건 절차 일부가 준용되어 일반 민사소송보다 신속하게 진행되는 편입니다.

Q. 보증금반환청구소송을 혼자 진행할 수 있나요?

혼자 낼 수 있습니다. 전자소송으로 소장을 쓰고 계약서, 계약 종료 증거, 내용증명, 임차권등기 서류를 붙이면 되며, 공제 금액을 두고 다툼이 클 때 도움을 받는 경우가 많습니다.

Q. 다음 세입자가 구해지지 않으면 돌려받을 수 없나요?

아닙니다. 새 세입자를 구하는 것은 집주인 사정이어서, 계약이 끝났다면 반환 의무는 그대로입니다. 새 세입자가 들어오면 돌려주겠다는 말은 날짜를 정한 약속으로 받아 두는 편이 좋습니다.

Q. 임차권등기명령을 신청하면 바로 이사해도 되나요?

신청만으로는 부족하고 등기가 실제로 올라간 뒤에 이사해야 합니다. 등기가 끝난 뒤에는 주민등록을 옮겨도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다(주택임대차보호법 제3조의3 제5항).

Q. 소송 비용과 임차권등기 비용은 누가 내나요?

소송비용은 원칙적으로 진 쪽이 부담하고(민사소송법 제98조), 임차권등기명령 신청과 등기에 든 비용은 집주인에게 청구할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의3 제8항).

* 2026년 10월 24일 현재 시행 법령을 기준으로 한 일반 정보이며, 판결이나 회수 결과를 약속하지 않습니다. 상가 임대차는 상가건물 임대차보호법이 따로 적용됩니다. 다른 분야의 진행 사례는 홈페이지 처리사례에서 보실 수 있습니다.